O agronegócio, compreendendo todas as atividades econômicas que permeiam a cadeia produtiva agrícola e pecuária, tem adquirido grande destaque, em razão da geração de emprego, renda e tributos, por meio de um desenvolvimento econômico e ambiental sustentável.

Por sua vez, a atividade agropecuária, tem sua execução atrelada a um grande aporte financeiro, oriunda de fontes publicas ou privadas, que ao lado dos recursos próprios do produtor rural, perfazem o custeio e os investimentos indispensáveis para realização da produção agrícola.

A importância do produtor rural, como principal agente da cadeia econômica do agronegócio, responsável direto pela implantação, desenvolvimento, produção e comercialização dos produtos agropecuários, salta aos olhos, na exata medida em que com sua atividade, contribui sobremaneira para a produção de alimentos, emprego, renda e receita tributária.

Nesta toada, e com a justificativa de criar segurança jurídica e assim facilitar os investimentos estrangeiros no agronegócio, melhorando a disponibilidade de crédito privado para o setor rural, provocando a diminuição dos riscos do crédito e dos juros remuneratórios, foi editada e publicada a Lei n. 13.986, de 7 de abril de 2020, denominada de Lei do Agro, criando nova modalidade de garantia por meio de fundo garantidor solidário, nova modalidade de garantia imobiliária denominada de patrimônio rural em afetação, instituindo a cédula imobiliária rural para operacionalização do patrimônio rural em afetação, e alterando a Lei n. 8.929/1994, que trata da cédula de produto rural.

Com estas alterações, os títulos de créditos utilizados pelo setor privado para financiamento do agronegócio, ganharam uma enorme força executiva, mediante a utilização de garantias imobiliárias, como o patrimônio em afetação e a alienação fiduciária de imóvel rural, que oneram sobremaneira o imóvel e permitem a consolidação extrajudicial da propriedade imobiliária para o credor.

Neste contexto, com a inadimplência da dívida, basta apenas uma notificação extrajudicial por meio do cartório de imóveis, para que a propriedade do imóvel rural passe a pertencer ao credor, sem que se possibilite ao produtor rural, prima facie, qualquer meio de defesa direta que impeça a consolidação da propriedade.

Deste modo, para evitar que o produtor rural perca seu imóvel rural de forma violenta e rápida, torna-se importante, que seja realizada a gestão eficiente das garantias concedidas aos credores, consistente em um estudo aprofundado dos tipos de garantias concedidas, da sua formalização e dos seus riscos em caso de inadimplência.

Após a finalização do estudo, deve ser implementado estratégias jurídicas contratuais, que minimizem os riscos da execução da garantia, como, a inclusão de cláusulas que garantam a prorrogação de dívida, em casos que ocorra a diminuição da produtividade ou da receita por caso fortuito ou de força maior, como frustração de safra que propiciem a queda de produtividade por fatores naturais e climáticos, ataques de pragas ou doenças, redução das pastagens, perca de peso do rebanho, entre outras, e ainda devido a problemas na comercialização dos produtos agropecuários.

Igualmente, a atribuição do valor de mercado do imóvel rural na formalização das garantias, é de suma importância para evitar eventual perda da propriedade por valores defasados, pois serão os valores desta avaliação que balizarão a execução das garantias e a amortização do débito.

Não se pode esquecer, também, da necessidade de se informar no título de crédito rural, sobre a essencialidade dos bens móveis e imóveis ao exercício e continuidade da atividade agropecuária.

Outra técnica que pode ser adotada para mitigação dos riscos gerados pela inadimplência e a perca da propriedade imobiliária do produtor rural, é a contratação de seguro agrícola, que garanta a produtividade em casos fortuitos ou de força maior, e consequentemente, a receita para liquidação da dívida garantida por hipoteca, alienação fiduciária, ou ainda, patrimônio em afetação.

Assim, a realização de uma gestão eficiente das garantias imobiliárias no agronegócio, é de extrema necessidade, para impedir que o patrimônio do produtor rural seja dilapidado ou abruptamente transferido ao credor, principalmente, quando a inadimplência acontece por fatores que escapam ao controle e vontade do produtor.

• Dr. Jefferson E. P. Santos
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